2. rész – Építkezés költségterv: ház építés ára 2024-ben

A legtöbb embernek a legértékesebb tulajdona az ingatlana. Ennek tudatában, mikor beruházunk egy telekvásárlásba, egy ház felépítésébe vagy egy teljes felújításba, akkor komoly döntések sorát kell meghoznunk. Minél több pénzzel „játszunk”, annál nagyobb a felelősségünk is és annál megfontoltabban kell döntéseket hoznunk, hiszen a hátralévő életünkre ez nagy hatással lesz. A döntéshozásról szólt az előző rész, most pedig az anyagiakkal foglalkozunk.

Ezt a témát nem véletlenül készítem el rögtön itt az elején, hiszen pontosan tudom, hogy a „na de miből?”, „persze, csak nem Magyarországon”, „csak akkor megy, ha politikus vagy” és hasonló kommentek szokták elárasztani a házépítéshez hasonlóan drága témát feldolgozó tartalmakat. Szerencsére az ilyen felfogású és ebből következően ilyen vagyoni helyzetű emberek nem is tartoznak a célközönségembe.

A nulladik lépés

Kezdem azzal a kijelentéssel – akkor is ha megbántalak – , hogy aki nem tud egy minimális alaptőkét sem összerakni, kérem ne kezdjen bele se felújításba, se építkezésbe. Akiből hiányzik a pénz megtakarításának képessége és/vagy képtelen jelenleg jóval többet keresni, mint amiből éppen kijön a hónap végére, a saját érdekében kérem, hogy még ne vágjon bele. Először ez legyen rendben.

Ezt nevezik a bankok hitelképességnek, szóval ha nincs meg a megfelelő bevételed, akkor úgysem kapsz sehonnan kölcsönt. Ha tovább olvasol látni fogod az összegeket, amelyekből megérted, miért mondom ezt.

Az önerő és a kölcsön (hitel)

Készpénzes vásárló vagy?

Ha rendelkezel a megfelelő mennyiségű tőkével, akkor már előnnyel indulsz az ingatlanpiacon, hiszen a hitelfelvétel macerás, sokszor rengeteg adminisztratív terhet ró a felekre és sok kivitelező vagy eladó nem is szívesen tárgyal olyannal, aki banki kölcsönből finanszírozna egy építkezést vagy adásvételt. Bizonyos esetekben kizáró ok is lehet, ha nincs a zsebedben a teljes vételár.

Amennyiben rendelkezésedre áll tehát a teljes vételár, még akkor is bíztatlak, hogy vizsgáld meg az aktuálisan rendelkezésre álló állami támogatásokat, támogatott hiteleket és egyéb ingatlanokkal kapcsolatos programokat.

Miért? Saját példám: Vettünk egy belvárosi lakást néhány évvel ezelőtt. Felvehettük volna az akkori CSOK-ot, de nem tettük, mert tudtuk, hogy kertes házba szeretnénk költözni és mivel ilyen támogatásban tudtommal életében egyszer élhet az ember, így kivártunk. Egy minimális összeg járt volna 2 gyerekre. Másfél évvel később eladtuk ezt a lakást és belevágtunk az építkezésbe, ahol már felvettük a CSOK-ot, sőt, ennek egy pozitívan módosult változatát. Azaz a támogatáson felül tudtunk élni az illetékmentességgel is, amivel egy több milliós összeg befizetését úsztuk meg. Illetve a másik dolog, hogy a CSOK köt az adott ingatlanhoz 10 évig, tehát el se tudtuk volna adni a lakást, vagy eladás esetén fizethettük volna vissza a kapott támogatást is büntetéssel együtt. Így utólag mondhatom, remek döntés volt később élni ezzel a támogatással.

1. tanács: akkor is vizsgáld meg a támogatásokat és kedvezményes hiteleket, ha rendelkezésedre áll a vételár, majd mérlegelj a terveidnek megfelelően.

Utánajárhatsz egyedül is, de mindenképpen javaslom egy független szakértő megkeresését, aki mindig képben van az aktuális piaci helyzettel, támogatásokkal, hitelekkel és kedvezményekkel.

Van önerő, de nem elég

Ez a leggyakoribb eset, hogy szükséged lesz kölcsön felvételére vagy állami támogatás igénybevételére is. Nincs ezzel sem gond, de jobb ha tudod, vannak esetek, amikor hátrányosan érinthet, ha nem áll rendelkezésre a vételár. Például ha egy ingatlanárverésen szeretnél vásárolni vagy végrehajtótól vennél ingatlant, ott csak a készpénz/átutalás játszik. Illetve sok eset van, mikor nem hiteleznek a bankok egy adott ingatlant, mondjuk a nem rendezett használati megosztás miatt egy osztatlan közös tulajdon esetén.

Közgazdászként had tegyek gyorsan tisztába egy fogalmat: amit a bankban felveszel, az nem hitel, hanem kölcsön. Ezt jobb ha tudod, a szerződések értelmezésénél még jól fog jönni.

Kicsit lentebb átvesszük a banki kölcsön felvételének módját és a jelenlegi piaci lehetőségeket, de előbb gyorsan rakjunk tisztába még egy-két dolgot.

LINK – PÉNZÜGYI SZAKÉRTŐ CIKK

Nincs önerő, 100% hitelből oldom meg

Röviden: ne tedd.

Kicsit hosszabban: ha van egy kiemelkedően magas fizetésed, minimális költséged és több, mint 3 hónapos bejelentett munkaviszonyod, elvileg ki lehet ügyeskedni, hogy egyik hitel beszámítson majd a másik önerejének és akkor tényleg 100% hitelből lehet finanszírozni egy építkezést, de kérlek ezt ne tedd.

Miért? Felvetődik bennem a kérdés, hogy mégis hogy nincs önereje valakinek, aki ilyen jól keres, hogy annyira hitelképes, hogy több tíz vagy akár százmilliót is megadnak neki a bankok? Ez a pénzügyi kultúra teljes hiánya lehet.

A másik dolog, amit a pénzügyi tervezésnél is említeni fogok, hogy lesz egy csomó költség, előre nem látott plusz munkák, amelyeket muszáj megcsináltatni a szakemberekkel, majd a munka végeztével (jogosan) tartják a markukat, hogy fizesd ki a plusz munkát. Vagy időközben meggondolod magad és módosítasz a gépészeten, ami 1 millióval többe fog kerülni. Oké, akkor most rohansz a bankba gyorsan személyi kölcsönért? És a következő ilyen esetnél megint?

A harmadik dolog, amiről ne feledkezz meg: a bankok csak az ingatlant hitelezik, az egyéb költségeket neked kell fedezned, mint például a hitelfelvétellel kapcsolatos díjak, értékbecslő díja, engedélyek, szolgáltatók felé fizetendő díjak, adók és illetékek. Ezekre nincs hitel, max személyi kölcsön, amit megint nem ajánlok.

2. tanács: Ha gördülékeny építkezést akarsz, soha ne ürítsd ki teljesen a zsebedet, mert rengeteg előre nem látott költség jöhet. Mindig legyen néhány millió a tervezett költségeken felül nálad. A 100% hitelből építkezést felejtsd el, ez a gyakorlatban nem működőképes.

Építkezés és felújítás költségeinek tervezése

Ha már ennyit beszéltem az előző bekezdésekben a költségekről, itt az ideje bemutatni, mire is számíthatsz. Fontos, hogy egyszerűen lehetetlen lenne mindenféle költséget bemutatni, hiszen ezeket nagyrészt a Te egyedi ízlésed határozza meg. Egy átlagos példát tudok bemutatni, majd számos egyéb dolgot megemlíteni, de ezeken felül is lehetnek (és biztosan lesznek is) még nem várt kiadások.

Kezdjük is gyorsan egy ökölszabállyal, amit nem hittem el a felújítás előtt sem, majd az építkezésnél is alábecsültem. Saját példa: A felújításra 2020-ban 3,5 milliót számoltunk, 5 millió lett, 2022-ben kezdtük az építkezést, 23-ban lett vége és a költsége közel 15 millióval lett több a tervezettnél. Hozzátartozik, hogy ezekben a teljes bebútorozás és a kerti dolgok is benne vannak az építkezés esetén.

3. tanács: bármit is számoltál ki a költségtervedben, bármennyire aprólékos és precíz tervet készítettél, akkor is számolj minimum 15-20% plusz költséggel. Talán így közelebb lesz a valósághoz.

I. Az alapköltségek

Az egyszerűség kedvéért egy hagyományos családi ház felépítését vesszük alapul és generálkivitelezők áraival számolunk, hiszen saját szervezés esetén is nagyjából ki kellene jöjjön ebből az összegből vagy egy kicsit kevesebből. Illetve egy teljes ház kivitelezését vesszük végig, hiszen ha felújítasz, akkor ebből szemezgetheted a költségtételeket, amelyek Rád vonatkoznak, csak ne feledkezz meg a bontásról és a sitt elszállításáról sem.

A blogunkra folyamatosan töltünk fel új tartalmakat más technológiával kivitelezett házakról is (készházak, könnyűszerkezetes stb..), érdemes még szétnézned. Na de most nézzük a számokat a klasszikus esetben:

A telek

Egy építkezéshez mindenképpen szükséged lesz egy telekre. A telek kiválasztásával és annak buktatóival a következő részben foglalkozunk részletesebben, hiszen ez meghatározza, hogy milyen épület építhető fel oda, és a kész ingatlan értékére és értékállóságára is nagy hatással van.

A terv

Ha megvan a telek, akkor következik az álomházad megtervezése. Ennek a költsége kb 7.995 Ft/nm árral lehet számolni partnerünk, az építészterv.hu ház tervezés árai alapján.

A kivitelezés

Egy kulcsrakész házat az egyik generálkivitelező partnerünk 440.000 Ft és 610.000 Ft közötti összegért épít fel felszereltségtől és anyagminőségtől függően (az 5% ÁFÁt tartalmazza). A 440 ezres az alap, a 610 ezres négyzetméter ár a prémium anyaghasználatot tükrözi. Ez egy jó kiindulópont és a weboldalukon ki is fejtik pontosan az ezekhez tartozó műszaki tartalmat. Az árat csökkenthetjük, ha velük terveztetjük meg a házat, hiszen azt beszámítják a kivitelezés árába.

II. Az extra igényeid

Na most figyelj, mert itt úszik el a költségterved: A fentebb említett saját példámból kiindulva annak a bizonyos 15 millió Ft plusz költségnek a jelentős részét ez tette ki, az extrák. Ez a „néhány apró kiegészítés” eléggé megdobta az alapárat, hiszen a generálkivitelező egy kulcsrakész, használható, lakható házat ad át a feltétlenül szükséges berendezésekkel. De ez Neked valószínűleg nem lesz elég.

FONTOS, hogy az előbb említett kulcsrakeszhaz.hu partnerünk egy szuper részletes műszaki tartalmat ad át, ami rendkívül korrekt hozzáállás. Akivel mi építkeztünk ezt nem tette meg és itt jött sok félreértés. Erről fogok írni most, a mi esetünkről. Jöjjenek konkrétan a példák és az, hogy mire figyelj:

• Majdnem az összes ablakra tetettünk felhúzhatós szúnyoghálóval kombinált barna, alumínium redőnyt. Az alsó szinten minden redőny motoros, távirányitóval vezérelhető. Csak ez az egy tétel közel 2 millióval dobta meg az árat.
• Ha nem elég a sima fehér ablak, akkor a színezése is kb 20% felárat jelentett esetünkben úgy, hogy kívül színes, belül fehér maradt.
• A gépészeten kicsit alakítottunk és már az oda tervezett kazán nem volt megfelelő a rendszerhez, kellett egy kb kétszer annyiba kerülőt venni.
• A mi kivitelezőnknél – számomra azóta is érthetetlen okokból – a lépcső burkolata és a korlát nem volt az árban, ami amúgy a használatbavétel alapfeltétele lenne, így azt is saját költségre csináltattunk, minden lépcsőfokba bemart led világítással, ez is milliós tétel lett.
• A hideg és melegburkolatok ára is négyzetmétere egy adott összeg a szerződésben. Ezt a mai burkolat árak mellett simán túlléped, ami elég jelentős plusz tétel lesz. Ha szeretnél menő egyedi falfestést, dekorpaneleket, lamellákat az mind mind plusz.
• A burkoló, a festő, a villanyszerelő és a gépész is, el fogják Tőled kérni a felárat az olyan munkákért, ami nem sztenderd. Értsd ezt úgy, hogy alapjáraton a legolcsóbb barkácsboltos zuhanykabin meg wc, mosdókagyló betéve és kész. Ha Te valami modernebbre vágysz, márpedig valószínűleg fogsz, ha ilyen pénzeket fektetsz egy új házba, akkor itt is számíts a plusz százezrekre vagy milliókra. A mi esetünkben például a falba épített Geberit WC tartályok, falfülkék, épített zuhany nem voltak az árban a burkolónak, ez mind plusz ktg. Nem beszélve arról, hogy a burkoló plusz pénzt kér el általában a nagyméretű lapok lerakásáért, a fürdőszoba plafonig burkolásáért.
• Vízlágyító berendezés, amiről majd külön írni fogok, szintén durván dobta a gépészet árát. Itt maga a gép is kb 300 ezres tétel, de a sok plusz cső, szerelvény és munka mind saját költségre ment természetesen. Majd fizetheted ki az üzembehelyezését is a gyártónak és évente a karbantartását, vizsgálatát is.
• Víztisztító
• Ha már gépészet, akkor itt is kértünk pluszba HMV tartályt, cirkulációs rendszert hozzá, hogy ne 5 perc legyen, amíg megnyitom az emeleti zuhanynál a csapot és odaér a melegvíz. Ez megint jelentős költség. Ez se lesz benne szerintem egy kivitelező alapárában sem és nem is tudtam, hogy ilyen létezik, amíg az építkezés közepén a gépészekkel nem egyeztettünk pontosan, hogy mit is akarunk. Ők javasolták, mi rábólintottunk, és el is költöttünk egy nem várt újabb komoly tételt.
• Beszélhetünk még a klímákról is, ami vagy van vagy nincs az árban, ha szeretnél pluszban, vagy más márkát, akkor megint egy igencsak drága tétel lesz. Ha hőszivattyúd van, akkor ott is egy másik márka választása milliós plusz teher lehet.

Az előbb felsoroltak – a redőnyök kivételével – csak a „most vagyunk benne az építkezésben, ezeket most kell megcsinálni” típusú költések, amelyeket nem igazán tudsz később beépíteni. Főleg a gépészet kulcsfontosságú elem.

Várj, folytatom:

Gondolj a kertre is

Az eddig már jelentősen túllépett költségtervedre újabb halálos csapást mérnek a házad körüli dolgok. Fontos, gondolj már most arra, hogy mit és hol akarsz csinálni a kertedben, illetve hová kell kint áram, mert a kinti dolgokat általában macerásabb megoldani később. Mondok pár saját példát, aminek nagyon örülök, hogy időben gondolkoztam és a villanyszerelőmmel konzultáltam róla. De még lehetett volna többet is kihozni belőle. Nézzük a kérdéseimet a kertedhez, aztán mondom az árakat.

• Lesz elektromos kapud? Oda kell áram, már az alapozásnál érdemes egy jópár csővel kiállni, hogy a ház alapja alatt ki tudd vinni a szükséges vezetékeket, de mondom, hogy mi kell még:
• A kerti lámpáknak is kell áram.
• Minimum 1-2 dugalj kültérre elektromos fűnyírónak, elektromos grillnek, magasnyomású mosónak, karácsonyi világításnak kelleni fog.
• Lesz öntözőrendszered? Akkor egy vezérléskábel kell a mágnesszelepeknek, ha bentről a garázsból akarod vezérelni a rendszert, illetve áram a szivattyúnak.
• Az internet kábele hol fog bemenni a házba? Ezt is gondold át, kell ennek is védőcső, ha nem akarsz össze vissza belógatott vezetékeket vagy később feldúrt udvart és szétfurkált falakat. Én egyeztettem a szolgáltatóval előtte, hogy hova tegyük a föld alatt a védőcsövet az utca és a ház között. (utána térköveztünk, már nehéz lenne módosítani)
• Kaputelefon, csengő, mágneszáras gyalogos kapu lesz? Ha igen, ezeknek is a megfelelő kábeleket ki kell vezetni a házból a kapuig.
• A kültéri kamera és riasztórendszernek is illik szépen kiállni, mielőtt rákerül a nemesvakolat a házra.
• Kültéri szaunának is kellhet akár 3 fázis.
• Medence fűtés, világítás stb.
• Műfű, gyepszőnyeg vagy füvesítés, növények, tereprendezés, feltöltés, szivattyúakna stb. Ezek is elvisznek minimum százezreket, de inkább millión felül egy 100 nm-es kertnél is.

Most hirtelen ennyi jutott eszembe. Ezekre is gondolj, mikor a villanyszerelővel átbeszéled a dolgokat, hidd el pár százezres plusz költség garantált. Ennyi kábelnek az anyagára sem kevés.

A legdrágábbat a végére hagytam: a kerítés és térburkolatok. Ezek ára nyilván a méretüktől és a felhasznált anyagoktól erősen függ, de a legegyszerűbb kerítés és alap szürke térkőnél is a több milliós költség garantált.

Még nem is beszéltünk a napelem rendszerről, elektromos autó töltőről, vagy egy menő bioklimatikus pergoláról, ami egy közepes méretű teraszra is többmilliós tétel.

III. Be is kell rendezni: a belsőépítészet és lakberendezés

Ha az eddig leírtakat elolvastad és elkezded összeadni azokat a tételeket, amelyek Rád vonatkoznak, már valószínűleg egy szabad szemmel is jól látható összegnél tartunk.

• Itt ismét kalkulálhatunk a belsőépítészeti tervekkel, illetve lakberendező díjával (amennyiben igényt tartunk rá).
• Ugye még belül a burkoláson és a festésen kívül nincs semmi, csak 4 pucér fal. A konyhabútorok ára talán az egyik legnagyobb tétel, ez szerintem egy átlag méretű konyhánál is 2 milliónál kezdődik. Majd még minimum 1 millió a konyha gépesítése középkategóriás gépekkel.
• Jöhet az étkezőasztal székekkel, amiből egy középkategóriás jól kinéző asztal meg 6 minőségi szék is karcolhatja a félmilliót. Ha megveszed mellé az összes evőeszközt, poharat és a konyhai kisgépeket akkor újabb szép kis összeggel gyarapodik a költségvetésed.
• A nappalid alap darabjai, mint egy közepes méretű, közepes minőségű kanapé és középkategóriás nagyobb méretű TV, egy szőnyeggel és egy dohányzóasztallal összesen simán van 1 millió Ft.
• Rengeteg lámpát, ledet és egyéb fényforrást mire megveszünk, megint több százezer forinttal gyarapszik a költségvetésünk.
• További bútorok: ágyak, szekrények, előszobabútor, gyerekszoba bútorok, íróasztal, dolgozószoba.
• Szaniterek, hiszen a generálkivitelező árában ezek is csak limitált összegig vannak benne.
• Dekorációk.

Itt is a határ a csillagos ég. Lehet minden a legolcsóbb bútorboltos cucc, de gyártathatsz mindent egyedileg asztalosokkal a lakberendező látványterve alapján.

Nem pont ide tartozik, de még nem elmítettem a riasztó és kamerarendszert, amelyek ára is elég borsos, majd jönnek hozzá az okos otthon megoldások, függönyök, szerszámok stb.

4. tanács: akár generálkivitelezővel, akár saját szervezésben építkezel, figyelj oda nagyon pontosan a részletekre, hogy mi van az árban és milyen összegig. Ha nem egyértelmű, írjátok le a későbbi félreértések elkerülése érdekében. A szakemberekkel is tisztázd, hogy miért számolnak felárat és mit fedez a kivitelezővel kötött szerződésük. Ezek alapján már tudsz egy pontosabb képet az árakról és a valószínűleg felmerülő plusz költségekről. Az előzőekben általam leírtak remélem segítenek átgondolni. Miután kész a költségterved, fogadd meg a 3. tanácsot.

IV. Szolgáltatók, közművek

Áramszolgáltatás és villanyóra:

• Elegendő lesz az 1 fázis és a 32A?
• Ez a terveidtől függ, mondjuk attól, hogy lesz-e napelem rendszered, komolyabb fogyasztód, mint egy elektromos autó töltő, egy elektromos kazánnal fűtött szauna, amelyekhez szükséges feltétlenül a 3 fázis. Valószínűleg nem lesz elég, így fizetheted a plusz amperek díját a szolgáltatódnak. Három fázis esetén alapból nem jössz ki az ingyenes amperekből, ajánlott a 3x20A ilyen esetben, de ezt ki kell számolni a fogyasztók alapján.
• A villanyóra szekrény elég nagy költség is lehet. Ezt Te fizeted vagy a kivitelező? Tisztázd.
• A regisztrált villanyszerelőt aki beköti is valószínűleg Te fizeted. Ez sem olcsó mulatság.
• Szükséges H-tarifa? Ahhoz másfajta szekrény kell és a belső villanyszerelést is máshogy csinálják, szóval ne utólag találd ki.
• Földkábelen vagy légkábelen jön be az áram a telekre? Bizonyos hossz után ez is plusz költség lehet, plusz idő, míg bekötik.
• Egyeztess a villanyszerelőddel és a kivitelezővel a részletekről.

Vízszolgáltatás

• A vízóra akna kialakítását (ha még nincs) ki fizeti?

Gáz (ha van)

• A gázkazán üzembehelyezése is plusz költség.

Általánosságban

Mindig nézd meg, hogy mely közművek vannak telken belül és egyeztess szakemberekkel már az elején, hogy milyen költségek várhatóak ezekkel kapcsolatban.

A közművekkel nem csak a plusz költség a probléma, hanem a sok – akár több hónapig tartó – várakozási idő, mire a szolgáltató emberei/alvállalkozói elvégzik a bekötést.

Mennyibe kerül egy építkezés 2024-ben?

A fent leírtak alapján remélem pontosabban meg tudod becsülni a saját terveid és elképzeléseid szerint. Hogyan tudsz még pontosabban számolni és elkerülni a tipikus pénzégető hibákat? Kövesd az Építkezés 1×1 sorozatot és olvasd az 1×1 media blogot, hiszen itt minden információt megtalálsz érthetően és egyszerűen fogalmazva, amire szükséged lesz a tudatos építkezéshez.

Ne feledkezz meg a hitelfelvétel költségeiről sem, illetve arról, mennyibe is fog ez kerülni, mire visszafizeted a kölcsönt.

Minden egyes témát amit itt futólag említettünk igyekszek kifejteni, illetve szakértői cikkeket hozni, hogy még több hasznos információval szolgálhassak. Nézd meg a menüben a kategóriánál az adott témát, ami mélyebben érdekel.

5. tanács: Olvasd el az összes Építkezés 1×1 részt, amelyek segítenek, hogy elkerüld a legfájdalmasabb hibákat és felkészült legyél a szakemberekkel történő egyeztetés során.