Az eddigi részekben végigvezettelek az előkészületeken, a telekvásárláson, a tervezésen és a szükséges jogi ismereteken. Kezdődhet végre az építkezés. Ezen a ponton hirtelen néhány új ember fog jönni a képbe, akikről nem feltétlenül tudod, hogy pontosan miért van ott, mi az ő feladata és mivel kapcsolatban fordulhatsz hozzá.
Az építkezés fő résztvevői
Az Építtető
Az Építtető, azaz kezdjünk Veled, hiszen nélküled ez az egész folyamat el sem kezdődött volna. Röviden összefoglalva: nálad a pénz, Te veszed át a munkát, ha okés, akkor fizetsz vagy javíttatsz és utána fizetsz. Illetve az összes hivatalos ügy elintézésében is szereped lesz.
Mi a Te szereped, feladatod? Nézzük pontokba szedve:
- A Te neveden van a telek, azaz át kell adnod munkavégzésre a kivitelező(k)nek. (Itt fontos megjegyzés, ami nekem nagyon furcsa volt, hogy ahogy átadom a generálkivitelezőnek a telket, elvileg én nem tartózkodhatok ott, csak az ő engedélyével. Hiszen ez munkaterület, ha megsérülök, az az ő felelőssége lesz, hiszen átvette a területet. Nyilván a gyakorlatban akkor mész ki mikor akarsz általában, de azért ezt jó tudni.)
- Szerződést kell velük kötnöd adott feladatok vagy a teljes építkezés lebonyolítására.
- Te felelsz azért, hogy a generálkivitelezőtől vagy az adott (Veled szerződésben álló) kivitelező csapattól átvedd az elvégzett munkát és kifizesd őket.
- Te felelsz általában a közművekért, azaz ami a telken belüli munkavégzés, azt a kivitelező intézi, ami a telken kívül van, azt Te. Magyarul az, hogy az út másik feléről az E-ON a földkábelt behozza a telekre és legyen áram, azt Neked kell intézni, Tiéd ennek a költsége is. Persze a kivitelező megoldhatja magának ideiglenes árammal stb, de a végleges átadáshoz ilyen „apróságok” kellenek.
- Ha banki kölcsönt veszel fel, Neked kell intézni, hogy minden zökkenőmentesen menjen és a kivitelező megkapja a pénzét. Ebből következik, hogy az értékbecslőt és a hitel díjait is Te fizeted.
- Az önkormányzati, földhivatali, használatbavételi és minden egyéb építkezéssel kapcsolatos ügyet is Te intézel általában, de a kivitelező segíthet benne vagy átvállalhatja.
1. tanács: A kocsidban alapfelszereltség legyen: gumicsizma, zseblámpa, mérőszalag és a tervrajzok. Ezekkel karöltve látogasd minél gyakrabban az építkezést. Ha komoly stresszt akarsz okozni a kevésbé tehetséges kőműveseknek és burkolóknak, akkor vigyél vízmértéket is.
Az előbb leírtam, hogy elvileg nem lehetsz kint, ha generálkivitelezővel építkezel, de gyakorlatilag érdemes, hiszen nálad jobban senki nem ismeri a terveidet és azonnal észreveszed, ha valami nem úgy alakul, ahogy megterveztétek. Elméletileg erre van 1-2 szakember még kint rajtad kívül, akiket azonnal végigveszünk, de mikor én kimentem és az emeleti válaszfalat elkezdték a földszintre felhúzni vagy rossz helyen kihagyni az ablakok helyét, akkor finoman fogalmazva jó, hogy ott voltam.
A szerkezetépítésnél azért nem történnek olyan gyorsan a dolgok, de érdemes néhány naponta kimenni. Nekem egy késő délutáni 1 órás program volt minden nap edzéssel egybekötve. Kibicikliztem, körülnéztem, és jöttem haza. Később a belső munkálatoknál, burkolás, festés, gipszkartonozás, villanyszerelés és gépészetnél napi több órát is kint töltöttem (szerencsére).
A generálkivitelező
Természetesen, ha van. Napjainkban ez a megoldás a legnépszerűbb és az állam is ezt támogatja jobban (5%-os ÁFA), így is igyekeznek fehéríteni az építőipart. Banki kölcsön esetében is simább az ügyintézés ilyen esetben, de ez az én szubjektív véleményem.
Ki is a generálkivitelező? „A vállalkozó.” Egy olyan személy (vagy cég) aki a telek átadásától kezdve végigviszi a folyamatokat és egy kulcsrakész házat ad át Neked. Jobb esetben tapasztalt építőipari szakember, de ez nem feltétel.
Előnyei
- Neki valószínűleg megvannak a megfelelő kapcsolatai és gördülékenyebben tudja az ügyeket intézni, úgy bank, mint önkormányzat, földhivatal, közművek stb.
- Megvannak a már letesztelt kivitelező csapatai, akikkel együtt dolgozik, mint alvállalkozók, vagy ritkább esetben, mint alkalmazottak. Te saját szervezésben rengeteg ajánlatot kell bekérj és komoly kihívás lesz összeszervezni a folyamatokat, ha még nem csináltál ilyet.
- Egyszemélyben ő a felelős mindenért, csak vele van szerződésed. Azaz Neked bármivel bajod van, őt keresed és ő intézi. Nem kell az ácsok vagy a kőművesek után rohangálni, hanem a generálos tudja, ki volt az ács és szól neki, ha nem tudja az a csapat megoldani a problémádat, keres egy másikat, de a lényeg, hogy ezzel nem Neked kell bajlódni.
- Nem ez az első építkezése jobb esetben. Valószínűleg már több tíz vagy száz projekten túl van, így megvan a megfelelő tapasztalata és a fent említett kapcsolatai.
- Hibák esetén ő vonja felelősségre a szakembereket vagy csapatokat és javíttatja ki velük a munkát. Valószínűleg ebben ő hatékonyabb, mint Te lennél, mert több eszköz van a kezében. Például nem ad több munkát az adott csapatnak stb.
- Általában tőkeerős cégek, azaz kisebb az esélye annak, hogy eltűnnek holnap, mint egy „tegnap még pék, ma kőműves” aki olcsón valamit elvállal majd lelép és vagyontárgya sincs, amin behajthatnád az okozott kárt vagy az ellopott pénzt.
Hátrányai
- Valószínűleg drágább így az építkezés, hiszen – mint minden cég – ő is profitot szeretne termelni és ráteszi a saját hasznát. De ez nem biztos, hogy sokkal, mert neki lehet jóval kedvezőbb árakat adnak építőanyagokra a tüzépek és a szakemberek is jóval kedvezőbb árakon dolgoznak egy generálkivitelezőnek, mint amit Neked fognak mondani, ha kérsz tőlük egy ajánlatot.
- Ha eltűnik, nagy bajban vagy. Míg ha csak egy adott csapat tűnik el, kisebb a kár.
- Ha nem szimpatikus Neked, az baj, mert elég sokáig vele leszel kapcsolatban és ő építi a házadat. Elég macerás egy generálkivitelezőt leváltani, tehát jól gondold meg, kivel fogsz leszerződni. Mi tudunk Neked megbízható szakembereket ajánlani.
Építésvezető
A generálkivitelező jobbkeze. Ő koordinálja az építkezést, ő van kint az építkezésen a legtöbbet, minden fontos pontot felügyel és a csapatokat ő szervezi össze. Gondoskodik, hogy minden a megfelelő időben a megfelelő helyen legyen. (Na jó ez így szép és jó, de tudjuk, nem mindig van ez így, nálunk a másik, nem hivatalos építésvezető én voltam, szerintem minimum annyit egyeztettem a csapatokkal és voltam kint, mint ő.) Ezt nem bántásnak szántam, ez egyszerűen amiatt van, mert általában egy generálkivitelező 10-20 vagy még több projektet futtat egyszerre, így nem igazán tud az építésvezető mindig mindenhol ott lenni a fizika törvényei alapján.
Általában vele egyszerűbb kommunikálni, mint a generálkivitelezővel és mindig jobban képben van az adott eseményekkel, mint a kivitelező. Előfordulhat, hogy a generálkivitelező maga az építésvezető is, ez Neked csak jó hír.
Műszaki ellenőr és FMV
A műszaki ellenőr
Építőipari szakember, jelenléte opcionális. Téged képviselhet, Te fizeted (ha igényt tartasz rá). Ha megbízol egy műszaki vezetőt, hogy helyetted legyen kint és ellenőrizze a folyamatokat, akkor nagyon sok kint töltött órától (mint az én esetemben volt) megkímélheted magad. Valamint helyetted egy igazi szakember lesz kint aki nem csak nézi a folyamatokat, hanem látja is a hibákat és kijavíttatja őket a Te felhatalmazásoddal.
Az ő munkadíja függhet attól, hogy hány négyzetméteres a ház, illetve attól, hogy alkalmanként vagy állandóan igényt tartasz-e a felügyeletre. Néhány százezertől 1-2 milliós nagyságrendig lehet vele számolni állandó felügyelet esetén egy átlag méretű családi háznál.
FMV, azaz Felelős Műszaki Vezető
Ne keverd az előzővel, ugyanis a Felelős Műszaki Vezető a generálkivitelező embere és őt képviseli. Egy vita során nem a Te pártodat fogja fogni, hiszen őt a kivitelező fizeti, őt képviseli. Természetesen ez nem azt jelenti, hogy akkor se áll melléd, ha tényleg durva szakmai hibáról van szó, hiszen nem engedheti meg magának, hogy építőipari szakemberként figyelmen kívül hagyjon súlyos hibákat. Személyesen felelősségre vonható miatta a jótállási időn túl is.
Egyébként egyszerűsítve a feladata ugyanaz, mint a műszaki ellenőrnek, felügyeli az építkezést szakmailag, ha nem jól falaztak, betonoztak vagy súlyos statikai hibát vétettek, visszabontatja stb.. Miért van rá szükség? Ugyan a kivitelező embere, de nem csukott szemmel jár ki. Ha 2 év múlva kettészakad a házad, akkor a generálkivitelező súlyos tíz vagy százmilliókat bukhat a garanciális javítással, szóval neki is érdeke, hogy rendben legyen a ház. Nem beszélve arról, hogy az FMV vagy Műszaki vezető karrierét és komoly pereket is kockáztat, ha súlyos műszaki hiba miatt történik baleset vagy anyagi kár, hiszen az ő feladatuk, hogy rendben legyen a kivizezetés szakmailag.
2.tanács: Ha nem generálkivitelezővel, hanem saját szervezéssel építkezel, akkor mindenképpen javasolt magad mellé állítani egy építőipari szakembert. Ha elszúrnak valamit a tartószerkezetben, és Te nem veszed észre, igen komoly statikai problémákhoz vezethet. Ettől egy műszaki ellenőr meg tud kímélni és a díja eltörpül a javítási költségek mellett.
További szereplők, akikkel találkozhatsz a terepen
A hatóságok emberei is bármikor kijöhetnek ellenőrizni. A banki értékbecslő is jön majd, ha hívod (és persze, ha van hiteled). A generálkivitelező más munkakörben tevékenykedő emberei vagy az energetikus, a tervező is kijöhet megnézni, hogy minden úgy halad-e, ahogy ő megtervezte. A belsőépítész, a lakberendező is kijöhet méréseket végezni már a szerkezetépítéskor. De fontos, hogy a terepet átadtad a generálkivitelezőnek (ha van), szóval minden szereplő tőle kér engedélyt (de legalább tájékoztatja), hogy ki fog jönni a terepre.
A szakemberek
Nyilvánvalóan akik ott lesznek, az adott szakmunkát végző emberek, a teljesség igénye nélkül felsorolva: a földmérők, a gépkezelők, a kőművesek, ácsok, burkoló, festő, nyílászárósok, bádogosok, gépészek, klímások, villanyszerelők, okos otthon- ,napelem-, biztonsági rendszereket kiépítő szakemberek, a közművek emberei, a segédmunkások és anyagmozgatásban résztvevő emberek.
Ha megbízható szakembereket keresel, írj nekünk.